Продажа имущества и уступка прав требования по договорам участия в долевом строительстве

Примерный перечень документов для составления декларации 3-НДФЛ:

- ИНН - в декларации указывается двенадцатизначный  номер ИНН;

- паспорт - в декларации необходимо указать паспортные данные: ФИО, дата и место рождения, серия номер паспорта, кем и когда выдан, место жительства;

- договор купли-продажи имущества, договор цессии при участии в долевом строительстве, любой другой документ, подтверждающий получение дохода;

- документы, подтверждающие сумму понесенных расходов на приобретение реализованного имущества;

 

Не подлежит налогообложению (декларацию подавать не надо):

  • реализация недвижимого имущества, в случае если оно находилось в собственности более пяти лет;
  • реализация недвижимого имущества, в случае если оно находилось в собственности более трех лет для недвижимого имущества право собственности на которое получено:
    1. в результате наследования или по договору дарения от физического лица — близкого родственника;
    2. в результате приватизации;
    3. в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
    4. до 01.01.2016г;
  • реализация иного имущества, в случае если оно находилось в собственности более трех лет.

Для исчисления срока владения имуществом предлагаем Вам воспользоваться нижеприведенной таблицей.

При продаже имущества срок владения следует исчислять со следующей даты:
Приобретение по договору купли-продажи Дата регистрации собственности, указанная в свидетельстве о регистрации (п. 1 ст. 223 ГК РФ)
Участие в долевом строительстве Дата регистрации собственности, указанная в свидетельстве о регистрации (п. 1 ст. 223 ГК РФ)
Приобретение по договору паенакопления С момента когда соблюдены два условия: 1) пай выплачен полностью; 2) подписан акт приема передачи недвижимого имущества (п. 4 ст. 218 ГК РФ)
Приобретение в результате приватизации Дата регистрации собственности, указанная в свидетельстве о регистрации (п. 1 ст. 223 ГК РФ)
Недвижимость построена самостоятельно Дата регистрации собственности, указанная в свидетельстве о регистрации (п. 1 ст. 223 ГК РФ)
Недвижимость получена взамен снесенного жилья Дата регистрации собственности, указанная в свидетельстве о регистрации (п. 1 ст. 223 ГК РФ)
Право собственности признано через суд Дата вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца со дня принятия решения)
Недвижимость получена в дар Дата регистрации собственности, указанная в свидетельстве о регистрации (п. 1 ст. 223 ГК РФ)
Недвижимость получена в наследство
Исключение: *один из супругов наследует собственность, приобретенную в браке другим супругом
Дата открытия наследства (день смерти наследодателя) (п. 1 ст. 1114 ГК РФ)
*срок владения исчисляется с момента приобретения собственности, умершим супругом (Письмо МинФина России №03-04-05/9-326 от 02 апреля 2013 года)
Доли в недвижимости приобретены в разное время:
  1. в случае если доли, приобретенные в разное время, оформлены в единый объект;
  2. в случае если каждая доля оформлена отдельным свидетельством
  1. срок владения исчисляется с момента приобретения первой доли (Письмо МинФина России №03-04-05/10-1199 от 17 октября 2012 года)
  2. срок владения по каждой доле исчисляется отдельно

Сумма дохода от продажи имущества определяется договором купли-продажи.

Если стоимость недвижимого имущества, приобретенного после 01.01.2016г., в договоре купли-продажи ниже чем кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года в котором регистрируется переход права на собственность умноженная на коэффициент 0,7, то стоимость определяется по формуле:

(Кадастровая стоимость на 1 января...) * 0,7.

Коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ, также как и «пятилетний срок» владения имуществом.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ на суммы полученные от реализации жилых помещений, дач, земельных участков и долей в них предоставляется имущественный вычет не превышающий 1 000 000 рублей, на суммы полученные от реализации иного имущества вычет не может превышать 250 000 рублей.

 

Обратите внимание: Вычет до 1 000 000 рублей предоставляется не на все недвижимое имущество, а только на перечисленное, поэтому если будет продано нежилое помещение (к примеру гараж) вычет будет предоставлен не более чем на 250 000 рублей.

 

Бывают ситуации когда реализуются несколько объектов имущества, в данном случае необходимо помнить, что вычет до 1 000 000 (250 000) рублей предоставляется на все проданное имущество в календарном году а не на каждый объект в отдельности.

Вычеты от продажи имущества в 1 000 000 и 250 000 рублей можно заменить вычетом в сумме понесенных и документально подтвержденных расходов на приобретение реализованного имущества. Это актуально в случаях когда имущество продается дороже чем 1 000 000 (250 000) рублей, при этом  стоимость реализуемого имущества выше указанных сумм.

 

Пример: продана квартира за 1 500 000 рублей которая приобреталась за 1 400 000 рублей. Квартира входит в перечень имущества на которое предоставляется вычет до 1 000 000 рублей. Рассчитаем налог, который должен заплатить продавец с этой квартиры.

-если пользоваться вычетом до 1 000 000, то налог составит 65 000 рублей:

(1 500 000 - 1 000 000)* 13% = 500 000 * 13% = 65 000

-если пользоваться вычетом в сумме понесенных и документально подтвержденных расходов на приобретение реализованного имущества, то налог составит 13 000 рублей:

(1 500 000 - 1 400 000) * 13% = 100 000 * 13% = 13 000

 

В ситуации когда продается несколько объектов имущества вычет в сумме документально подтвержденных расходов тоже может способствовать уменьшению подоходного налога.

 

Пример: в 2014 году продано 3 автомобиля за 100 000 рублей каждый. На один из автомобилей сохранился договор купли-продажи в котором указана стоимость не менее
100 000 рублей, по двум другим документов, подтверждающих расходы понесенные на их приобретение не сохранилось. Автомобиль относится к «иному» имуществу, соответственно вычет не может превышать 250 000 рублей. Рассчитаем налог, который должен заплатить продавец с продажи данных автомобилей.

-если пользоваться вычетом до 250 000, то налог составит 6 500 рублей:

(100 000 * 3 - 250 000)* 13% = (300 000 -250 000) * 13% = 50 000 * 13% = 6 500

-если пользоваться вычетом в сумме понесенных и документально подтвержденных расходов на приобретение реализованного имущества, то налога не будет:

((100 000 * 1 - 100 000)+(100 000 * 2 - 200 000)) * 13% =

= ((100 000 - 100 000)+(200 000  - 200 000)) * 13% = (0+0) * 13% = 0

 

Обратите внимание: В случае реализации имущества, находящегося в общей долевой либо совместной собственности размер имущественного вычета предоставляется собственникам пропорционально полученному доходу, либо по договоренности между ними (при общей совместной собственности).

 

Пример: Продана квартира, находящаяся в собственности у двух братьев, за 1 500 000 рублей. Данная квартира получена в дар и принадлежит им на праве общей долевой собственности (по ½ каждому), т. е. отсутствуют расходы на приобретение имущества. В данном случае применим вычет в 1 000 000 рублей.

Братья должны заплатить налог в сумме 65 000 рублей, по 32 500 рублей каждый:

(1 500 000 / 2 - 1 000 000 / 2) * 13% = (750 000 - 500 000) * 13%= 250 000 * 13% = 32 500

32 500 * 2 = 65 000

 

Обратите внимание: На случаи уступки права требования по участию в долевом строительстве вычет в размере 1 000 000 (250 000) рублей не распространяется, в данном случае применим только вычет в сумме понесенных и документально подтвержденных расходов на приобретение уступаемого права требования.

Пример: В 2015 году составлен договор участия в долевом строительстве дома (приобретается квартира в многоквартирном доме). Дом был построен в феврале 2016 года, в этом же месяце зарегистрировано право собственности на квартиру. Данная квартира была продана в марте 2016 года, цена указанная в договоре купли-продажи.

Сумма дохода от продажи имущества определяется договором купли-продажи без учета кадастровой стоимости, т. к. на 1 января 2016 года кадастровая стоимость не определена.

Яндекс.Метрика